ซี.พี.แลนด์ชี้ภาคอสังหาฯเข้าสู่ Red Ocean แนะคาถา3 ไม่ สูตรรอด

Red Ocean เขย่าอสังหาฯ หืดขึ้นคอ บิ๊ก ซี.พี.แลนด์แนะ’3 ไม่’สูตรรอดในยุคแข่งขันเดือด สามารถประคองธุรกิจให้อยู่รอดท่ามกลางวิกฤติต้นทุนพุ่ง กำลังซื้อหด

.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ “Red Ocean” เต็มรูปแบบ วันที่ผู้ประกอบการไม่ได้แข่งขันกันด้วยนวัตกรรมหรือการเติบโตอีกต่อไป แต่กำลังต่อสู้เพื่อ “แย่งลูกค้า” ในตลาดที่กำลังซื้อหดตัว ซัพพลายล้น และต้นทุนพุ่งสูง ท่ามกลางเศรษฐกิจที่เปราะบางจนหลายบริษัทต้องยอมลดราคา แลกกับการรักษากระแสเงินสดเพื่อความอยู่รอด

.

:: จากยุค “โตแรง” สู่ยุค “อยู่ให้รอด” ::

กีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนภาพชัดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนสำคัญ จากอดีตที่ผู้ประกอบการเคยแข่งขันกันเปิดโครงการใหม่ ขยายพอร์ต และเร่งเติบโต วันนี้กลับต้องกลับมาตั้งคำถามพื้นฐานที่สุดว่า “จะอยู่รอดอย่างไร”เพราะในความเป็นจริง โอกาสที่ธุรกิจอสังหาฯ จะพลิกจากขาดทุนกลับมาสร้างกำไรมหาศาล มีเพียงประมาณ 1% เท่านั้น

 .

จากข้อมูลวิจัยและพัฒนาของ CP LAND ขณะที่โอกาสในการ “ประคองตัว” รักษาระดับกำไรเดิม และไม่ล้มลงกลางทาง ยังมีอยู่ราว 12-15% ตัวเลขนี้สะท้อนว่า เกมอสังหาฯ ยุคใหม่ อาจไม่ใช่เกมของ “ผู้ชนะที่โตเร็วที่สุด” แต่เป็นเกมของ “คนที่อยู่รอดได้นานที่สุด”

.

:: เมื่อเพดานราคาถูกกด แต่ต้นทุนยังพุ่ง ::

ท่ามกลางต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และดอกเบี้ย ผู้ประกอบการกลับไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้เต็มที่ เพราะกำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแรงลงต่อเนื่องสิ่งที่เกิดขึ้นคือ ผู้ประกอบการจำนวนมากเริ่มเข้าสู่ภาวะ “Margin Compression” หรือกำไรถูกบีบจากทั้ง2ด้านทางรอด

.

ในมุมของซี.พี.แลนด์ จึงไม่ใช่การเร่งลงทุนเพิ่ม แต่คือการ “ถอยอย่างมีวินัย”ไม่ว่าจะเป็นการลดพอร์ตสินค้า เคลียร์สต็อกเก่า และรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับปลอดภัยก่อนเพราะในภาวะที่ตลาดไม่แน่นอน การมี “เงินสด” อาจสำคัญกว่าการมี “กำไรบนกระดาษ”

.

:: Gen Z เปลี่ยนเกม บ้านไม่ใช่เป้าหมายชีวิตอีกต่อไป ::

อีกหนึ่งแรงสั่นสะเทือนสำคัญ คือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภครุ่นใหม่ โดยเฉพาะ Gen Z ในอดีต “บ้านหลังแรก” คือเป้าหมายสำคัญของชีวิตคนวัยทำงาน แต่วันนี้ คนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยมีบ้านจากครอบครัวอยู่แล้ว หรือไม่ก็ไม่ได้มองว่าการมีบ้านคือความสำเร็จจำเป็นอีกต่อไป โจทย์ของธุรกิจอสังหาฯ จึงเปลี่ยนจากการขาย “ที่อยู่อาศัย” ไปสู่การสร้าง “คุณค่าทางอารมณ์” ให้กับบ้านหลังที่ 2, 4 หรือ 5 ของชีวิต  

.

ขณะเดียวกัน หากอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นภาระ หรือมีแนวโน้มราคาปรับลดลง คนรุ่นใหม่ก็พร้อมเลือกทางเลือกอื่น เช่น การเช่า เช่าซื้อ หรือใช้ Financial Model รูปแบบใหม่ แทนการกู้ธนาคารระยะยาวแบบเดิมนั่นหมายความว่า โมเดลธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคต อาจไม่ได้ยึดติดกับการ “ขายขาด” เหมือนที่ผ่านมาอีกแล้ว

.

:: เศรษฐกิจไทย “ใช้ทุกกระสุน” ไปเกือบหมด ::

กีรติมองว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยใช้มาตรการกระตุ้นมาแทบทุกเครื่องมือทั้งการผลักดันให้ภาคเอกชนกู้เงิน จนหลายบริษัทมี D/E สูงขึ้น การกระตุ้นให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อ จนหนี้ครัวเรือนพุ่งแตะระดับ 90-92% ของ GDP รวมถึงการให้ภาครัฐกู้เงินลงทุนเมกะโปรเจกต์เพื่ออัดฉีดเศรษฐกิจ

.

แต่เมื่อ “เครื่องมือสุดท้าย” เริ่มทำงานได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ กำลังซื้อในระบบจึงยิ่งอ่อนแรงลง ผลลัพธ์คือ ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญภาวะ “Supply มากกว่า Demand” อย่างชัดเจน ระหว่างกลุ่ม “มีเงินแต่ไม่อยากซื้อ” กับกลุ่ม “อยากซื้อแต่ไม่มีเงิน”

.

สุดท้าย ตลาดจึงเข้าสู่สงครามราคาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หลายบริษัทต้องยอมหั่นราคา ยอมลดกำไร เพเพื่อแลกกับกระแสเงินสดที่จำเป็นต่อการประคองธุรกิจ

:: วิกฤติครั้งนี้ “Cash Flow” สำคัญกว่ากำไร ::

ในภาวะปกติ บริษัทอาจต้องการให้งบกำไรขาดทุน งบดุล และกระแสเงินสดแข็งแรงพร้อมกันทั้งหมด แต่ในช่วงวิกฤติ กีรติยอมรับว่า มันแทบเป็นไปไม่ได้สิ่งที่สำคัญที่สุดจึงเหลือเพียง “Cash Flow”

.

ต่อให้ต้องลดมูลค่าสินทรัพย์ ยอมลดกำไร หรือยอมเจ็บในระยะสั้น ธุรกิจก็จำเป็นต้องรักษาสภาพคล่องไว้ก่อน เพื่อให้ยังมีทุนเพียงพอสำหรับไปต่อในวันที่เศรษฐกิจฟื้นกลับมาเพราะบริษัทที่อยู่รอดได้ในวันนี้ อาจเป็นผู้เล่นที่แข็งแรงที่สุดในวันข้างหน้า

.

:: “3 ไม่” คาถาเอาตัวรอดใน Red Ocean ::

ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด ซี.พี.แลนด์ สรุปแนวคิดการอยู่รอดของธุรกิจอสังหาฯ ผ่าน “คาถา 3 ไม่”

1. ไม่ชุ่ย ใส่ใจรายละเอียด ลงมือทำจริง และรักษาคุณภาพในทุกกระบวนการ เพราะในวันที่ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น ความผิดพลาดเล็กน้อยอาจทำให้เสียความเชื่อมั่นทั้งแบรนด์

2. ไม่ช้า วิเคราะห์ให้เร็ว ปรับตัวให้ไว และกล้ายอมเลิกในสิ่งที่ไม่เวิร์ก เพราะตลาดวันนี้เปลี่ยนเร็วเกินกว่าจะใช้วิธีคิดแบบเดิม

3. ไม่ชั่ว รักษาจริยธรรม ความโปร่งใส และความรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย เพราะสุดท้ายแล้ว “ความน่าเชื่อถือ” จะกลายเป็นทุนสำคัญที่สุดของธุรกิจในระยะยาว

.

:: ไม่มีพื้นที่สำหรับคนปรับตัวช้า ::

วิกฤติอสังหาฯ รอบนี้ อาจไม่ใช่พายุที่พัดรุนแรงที่สุดในประวัติศาสตร์ แต่เป็นวิกฤติที่ยืดเยื้อและกัดกินธุรกิจอย่างช้า ๆในวันที่ลูกค้ามีน้อยลง กำลังซื้ออ่อนแรง และทุกคนต้องแย่งลูกค้าคนเดียวกัน ตลาดจึงไม่ได้ต้องการ “ผู้เล่นที่ใหญ่ที่สุด” อีกต่อไปแต่ต้องการ “ผู้เล่นที่ยืดหยุ่นที่สุด”และในเกม Red Ocean ครั้งนี้ คนที่อยู่รอด อาจไม่ใช่คนที่ทำกำไรได้มากที่สุดแต่อาจเป็นคนที่ “ยังมีเงินสดเหลือพอ” ในวันที่คนอื่นหมดแรงไปก่อนแล้ว