สัญญาณเตือน! ระเบิดเวลาคอนโดมิเนียม 1.5 แสนล้าน นับถอยหลังวิกฤติสภาพคล่อง

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเดินอยู่บนเส้นบางๆ ระหว่าง “แรงดึงดูดเงินต่างชาติ” กับ “แรงกดดันสภาพคล่อง” ที่ซ่อนอยู่ใต้ผิวน้ำ เมื่อคอนโดมิเนียมมูลค่าเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ทยอยสร้างเสร็จในปีเดียวกับที่หุ้นกู้จำนวนมหาศาลครบกำหนดไถ่ถอน! หากการโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมาย วิกฤติที่ซ่อนอยู่ใต้ภูเขาน้ำแข็งอาจลุกลามเป็นโดมิโนกระทบทั้งห่วงโซ่เศรษฐกิจ

.

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ท่ามกลางแรงเสียดทานเศรษฐกิจโลก และกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังคงเปราะบาง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะประคองตัวไม่ให้ “ติดลบต่อเนื่อง” ตั้งแต่ปี 2560 โดยมีกำลังซื้อต่างชาติเป็นแรงหนุนสำคัญ ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมสะท้อนชัดว่า ต่างชาติยังคงมีบทบาทสูง โดยคิดเป็นสัดส่วนราว 25% ของยอดโอนทั้งประเทศ และประมาณ 20% ในกรุงเทพฯ

.

ปัจจัยที่ทำให้ประเทศไทยยังคงมี “แรงดึงดูด” ในสายตานักลงทุนต่างชาติ ไม่ได้มีเพียงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันได้ แต่รวมถึงระบบสาธารณสุขที่ได้รับการยอมรับระดับโลก ความเสี่ยงภัยพิบัติ และสงครามที่ต่ำ ค่าครองชีพที่ยังอยู่ในระดับเหมาะสม สิ่งเหล่านี้ทำให้ไทยกลายเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติ และเม็ดเงินดังกล่าวกำลังทำหน้าที่เป็นออกซิเจนหล่อเลี้ยงอุตสาหกรรมในช่วงที่ตลาดภายในประเทศชะลอตัว

:: เปิดมาตรวัด “ระเบิดเวลา” คอนโดมิเนียม 1.47 แสนล้าน ::

ภายใต้ภาพการทรงตัวของตลาด กำลังมีความเสี่ยงขนาดใหญ่ โดย “คอนโดมิเนียม” ที่จะก่อสร้างเสร็จ และรอการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 นี้ มีมูลค่ารวมประมาณ 1.47 แสนล้านบาท หรือเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ไม่เพียงสะท้อนมูลค่าทรัพย์สิน แต่ยังผูกพันโดยตรงกับกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ หากการโอนไม่เป็นไปตามเป้า เงินสดที่ควรไหลกลับเข้าสู่ระบบจะหายไปทันที ส่งผลต่อความสามารถในการชำระ Project Loan รวมถึง “หุ้นกู้” ที่กำลังทยอยครบกำหนดไถ่ถอนในปีนี้กว่า 1.8 แสนล้านบาท

.

ความเสี่ยงสำคัญอยู่ที่โครงสร้างเครดิตของผู้ประกอบการ ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับ BBB หรือระดับล่างสุดของ Investment Grade หากสถานการณ์ยืดเยื้อจนถูกปรับลดอันดับเครดิต การออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อ Rollover หนี้เดิมอาจทำได้ยากขึ้น และนั่นอาจกลายเป็นชนวนให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้าง

.

:: วิกฤติใต้ภูเขาน้ำแข็งเมื่อผู้รับเหมารายย่อยเริ่มสะดุด ::

ในขณะที่สาธารณชนเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังสามารถชำระหุ้นกู้ได้ตามกำหนด ความจริงอีกด้านกำลังค่อยๆ ปรากฏ เพื่อรักษาความเชื่อมั่นของตลาดทุน ผู้ประกอบการจำนวนมากจำเป็นต้องจัดลำดับความสำคัญของเงินสด โดยนำไปชำระ “หุ้นกู้และดอกเบี้ย” ก่อน ส่งผลให้การจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมา และซัพพลายเออร์เริ่มถูกเลื่อนออกไป 

.

สำหรับผู้รับเหมารายใหญ่ การชะลอการจ่ายเงินอาจยังพอรับมือได้ แต่สำหรับ “ผู้รับเหมารายเล็ก” ที่มีสายป่านจำกัด การขาดกระแสเงินสดเพียง 2-3 เดือน อาจทำให้ต้องปิดกิจการ แรงกระแทกนี้จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทอสังหาฯ แต่กำลังขยายตัวไปยังอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ซึ่งอาจกลายเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ทางเศรษฐกิจในวงกว้าง

.

:: บ้านมือสอง และโมเดลรีโนเวทตลาดใหม่ ::

ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่ ซึ่งมีสัดส่วนลดลงเหลือราว 62% ของตลาดรวม อีกด้านหนึ่งกลับเห็นสัญญาณการเติบโตของ ตลาดบ้านมือสองโดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ในเมือง ซึ่งมีจุดแข็งด้านทำเลที่โครงการใหม่แทบไม่สามารถหาได้อีกแล้ว อีกทั้งราคายังอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อจริงสามารถเข้าถึงได้ 

.

ขณะเดียวกันเริ่มเห็นโมเดลธุรกิจใหม่จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่เข้ามาซื้อบ้านเก่า ปรับปรุงหรือรีโนเวทก่อนนำกลับมาขายในตลาดพร้อมแพ็กเกจสินเชื่อสูงถึง 100% โมเดลนี้กำลังตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะผู้ซื้อระดับกลางถึงล่างที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากโครงการใหม่

.

:: ทางออกจากระเบิดเวลา “ปฏิรูป” มากกว่ากระตุ้น ::

นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า “การประคองสถานการณ์ในระยะสั้นจำเป็นต้องอาศัยมาตรการเชิงนโยบายควบคู่กับการปรับโครงสร้างในระยะยาว”

.

ข้อเสนอสำคัญประกอบด้วยมาตรการเร่งด่วน อาทิ ต่ออายุมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV เพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงิน การปฏิรูปกฎหมาย ปรับปรุงพระราชบัญญัติอาคารชุดที่ล้าสมัย

.

พิจารณาขยายสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็น 60 ปี เพื่อเพิ่มทางเลือกการถือครอง การจัดการเงินทุนต่างชาติ จัดระบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติให้โปร่งใส จัดเก็บภาษีอย่างเป็นระบบเพื่อนำรายได้กลับมาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ปลดล็อกพื้นที่พัฒนาเมือง เปิดโอกาสให้เอกชนพัฒนาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่ถูกทิ้งร้าง โดยชำระค่าธรรมเนียมให้รัฐ เป็นต้น

.

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้จึงไม่ใช่เพียงภาวะชะลอตัวของตลาด แต่เป็น จุดชี้ชะตาของโครงสร้างทั้งระบบ หากการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่า 1.5 แสนล้านบาทในปีนี้เดินหน้าได้ตามเป้า

.

:: วิกฤติใต้ภูเขาน้ำแข็งเมื่อผู้รับเหมารายย่อยเริ่มสะดุด ::

ในขณะที่สาธารณชนเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังสามารถชำระหุ้นกู้ได้ตามกำหนด ความจริงอีกด้านกำลังค่อยๆ ปรากฏ เพื่อรักษาความเชื่อมั่นของตลาดทุน ผู้ประกอบการจำนวนมากจำเป็นต้องจัดลำดับความสำคัญของเงินสด โดยนำไปชำระ “หุ้นกู้และดอกเบี้ย” ก่อน ส่งผลให้การจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมา และซัพพลายเออร์เริ่มถูกเลื่อนออกไป 

.

สำหรับผู้รับเหมารายใหญ่ การชะลอการจ่ายเงินอาจยังพอรับมือได้ แต่สำหรับ “ผู้รับเหมารายเล็ก” ที่มีสายป่านจำกัด การขาดกระแสเงินสดเพียง 2-3 เดือน อาจทำให้ต้องปิดกิจการ แรงกระแทกนี้จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทอสังหาฯ แต่กำลังขยายตัวไปยังอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ซึ่งอาจกลายเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ทางเศรษฐกิจในวงกว้าง

.

:: บ้านมือสอง และโมเดลรีโนเวทตลาดใหม่ ::

ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่ ซึ่งมีสัดส่วนลดลงเหลือราว 62% ของตลาดรวม อีกด้านหนึ่งกลับเห็นสัญญาณการเติบโตของ ตลาดบ้านมือสองโดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ในเมือง ซึ่งมีจุดแข็งด้านทำเลที่โครงการใหม่แทบไม่สามารถหาได้อีกแล้ว อีกทั้งราคายังอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อจริงสามารถเข้าถึงได้ 

.

ขณะเดียวกันเริ่มเห็นโมเดลธุรกิจใหม่จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่เข้ามาซื้อบ้านเก่า ปรับปรุงหรือรีโนเวทก่อนนำกลับมาขายในตลาดพร้อมแพ็กเกจสินเชื่อสูงถึง 100% โมเดลนี้กำลังตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะผู้ซื้อระดับกลางถึงล่างที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากโครงการใหม่

.

:: ทางออกจากระเบิดเวลา “ปฏิรูป” มากกว่ากระตุ้น ::

นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า “การประคองสถานการณ์ในระยะสั้นจำเป็นต้องอาศัยมาตรการเชิงนโยบายควบคู่กับการปรับโครงสร้างในระยะยาว”

.

ข้อเสนอสำคัญประกอบด้วยมาตรการเร่งด่วน อาทิ ต่ออายุมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV เพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์, พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงิน, การปฏิรูปกฎหมาย ปปรับปรุงพระราชบัญญัติอาคารชุดที่ล้าสมัย, พิจารณาขยายสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็น 60 ปี เพื่อเพิ่มทางเลือกการถือครอง, การจัดการเงินทุนต่างชาติ จัดระบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติให้โปร่งใส, จัดเก็บภาษีอย่างเป็นระบบเพื่อนำรายได้กลับมาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน, ปลดล็อกพื้นที่พัฒนาเมือง เปิดโอกาสให้เอกชนพัฒนาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่ถูกทิ้งร้าง โดยชำระค่าธรรมเนียมให้รัฐ เป็นต้น

.

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้จึงไม่ใช่เพียงภาวะชะลอตัวของตลาด แต่เป็น จุดชี้ชะตาของโครงสร้างทั้งระบบ หากการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่า 1.5 แสนล้านบาทในปีนี้เดินหน้าได้ตามเป้า

.

และนั่นคือ เหตุผลที่หลายฝ่ายเห็นตรงกันว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้ต้องการเพียงมาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่ต้องการ “การผ่าตัดโครงสร้าง” ครั้งใหญ่ เพื่อให้ระบบทั้งอุตสาหกรรมเดินหน้าต่อได้อย่างยั่งยืน