‘วัน แบงค็อก’ vs ‘ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค’ ศึกมิกซ์ยูส ‘พระราม 4’ ฝ่าซัพพลายล้น!

คุณศุภจี สุธรรมพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  อีก 1 เดือนเต็ม ก็จะถึงฤกษ์เปิดให้บริการโรงแรมระดับตำนาน “ดุสิตธานี กรุงเทพ” ภายใต้รูปลักษณ์โฉมใหม่อย่างเป็นทางการในวันที่ 27 ก.ย.2567 นับเป็นตัวกระตุ้นผลประกอบการของกลุ่มดุสิตธานี โดยคาดว่าในปีที่โรงแรมแห่งนี้มีรายได้ระดับคงที่ จะสามารถสร้างรายได้ประมาณ 1,500 ล้านบาทต่อปี เติบโตราว 2 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อนตัดสินใจรื้อสร้างใหม่ ซึ่งเคยสร้างรายได้ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี 

:: “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ทยอยเปิดครบภายในสิ้นปี 68 ::

โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ เป็นหนึ่งในองค์ประกอบของ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” โครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท ภายใต้การร่วมทุนของ ดุสิตธานี และ เซ็นทรัลพัฒนา ตั้งอยู่บนที่ดิน 23 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดกับพระราม 4 สุดยอดไพร์มโลเกชัน มีขนาดพื้นที่รวม 440,000 ตารางเมตร

นอกจากโรงแรมดุสิตธานีฯ แล้ว ยังมีอาคารที่พัก 2 แบรนด์ ภายใต้ชื่อ “ดุสิต เรสซิเดนเซส” และ “ดุสิต พาร์คไซด์” รวมถึงอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าชั้นนำ ภายใต้แบรนด์ใหม่ “เซ็นทรัล พาร์ค” และสุดท้าย รูฟพาร์ค (Roof Park) พื้นที่สีเขียวลอยฟ้าขนาด ทั้งหมดจะทยอยเปิดภายในสิ้นปี 2568 ในฐานะ “แลนด์มาร์ก” แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ

“ปัจจุบันโครงการมิกซ์ยูสที่มีลักษณะคล้ายกับ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ยังมีไม่มาก ส่วนใหญ่ตอนนี้จะมีองค์ประกอบหลักแค่ 2 อย่าง เช่น รีเทลกับอาคารสำนักงาน หรือ โรงแรมกับเรสซิเดนส์ โครงการที่เป็นมิกซ์ยูส 4 องค์ประกอบ มีทั้งโรงแรม เรสซิเดนส์ รีเทล และอาคารสำนักงาน ยังมีไม่ค่อยมากนัก แต่ถ้าในย่านพระราม 4 เหมือนกันก็จะมีโครงการ วัน แบงค็อก ที่มีขนาดใหญ่กว่าของเรา 4 เท่า อย่างไรก็ตามโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ของเราก็มีจุดเด่นตรงโลเกชัน ตั้งอยู่บนจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย หนุนปริมาณทราฟฟิกที่จะเข้ามาใช้บริการใน ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จำนวนมาก”

:: “โอเวอร์ซัพพลาย” ความท้าทายอสังหาฯ ทุกเซ็กเมนต์ ::

ส่วนโครงการมิกซ์ยูสจะเจอปัญหา “โอเวอร์ซัพพลาย” หรือไม่นั้น? ต้องมองเป็นรายองค์ประกอบมากกว่า! อย่างตอนนี้ตลาด “อาคารสำนักงาน” เกิดโอเวอร์ซัพพลายมากที่สุด มีซัพพลายเข้ามาเติมใหม่ต่อเนื่องทุกปี แน่นจนล้น คนก็อยากย้ายไปอยู่อาคารสำนักงานใหม่ แล้วอาคารเก่าจะทำอย่างไร นี่คือโจทย์สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์

ตลาดที่เจอปัญหานี้รองลงมาคือ “เรสซิเดนส์” หรือที่พักอาศัย ซึ่งต้องเจาะเป็นรายเซ็กเมนต์ เช่น บ้าน และคอนโดมิเนียม ด้วยสถานการณ์อสังหาฯ ในตอนนี้เริ่มตึงตัว! ด้าน “โรงแรม” ก็เจอปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเหมือนกัน แต่น้อยกว่า ขณะที่ “รีเทล” บางโครงการตั้งอยู่บนโลเกชันที่ดี มีศักยภาพ แต่อาจจะไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร นับเป็นความท้าทายอย่างยิ่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในยุคนี้

:: “วัน แบงค็อก” มั่นใจโลเกชันแม่เหล็ก ดึงทราฟฟิก 90 ล้านคนต่อปี ::

สำหรับอภิมหาโปรเจกต์  “วัน แบงค็อก” มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท บนพื้นที่ 108 ไร่ พื้นที่ใช้สอยรวม 1.83 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่สีเขียวกว่า 80,000 ตารางเมตร ภายใต้การขับเคลื่อนของ “ปณต สิริวัฒนภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ที่มองว่า ปัจจุบันไม่มีทำเลไหนแทนที่ทำเลโครงการวัน แบงค็อกได้ เพราะเชื่อมต่อกับ MRT ในสายที่เป็น Circle Line ของกรุงเทพฯ สามารถเชื่อมต่อดึงผู้คนเข้ามาในพื้นที่ได้ทั้งจากฝั่งตะวันตกและตะวันออก ถือเป็นจุดแข็งและจุดขายที่ไม่มีคู่แข่งสู้ได้! โดยตั้งเป้าหมายมีผู้เข้ามาใช้บริการรวมใน “วัน แบงค็อก” ไม่ต่ำกว่า 90 ล้านคนต่อปี

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาจากสถิติ ยังพบว่า อัตราผลตอบแทนสำหรับผู้สนใจลงทุนสะสมกำไรจากการเติบโตของที่ดินในย่านนี้จะอยู่ที่ 4-6% ต่อปี ราคาที่ดินเฉลี่ยตารางวาละ 500,000 บาท ขณะที่อัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 3-4% ต่อปี เมื่อรวมกันแล้วคาดการณ์ผลตอบแทน 7-10% ต่อปี แสดงให้เห็นว่า บิ๊กโปรเจกต์ “วัน แบงค็อก” เข้ามาปลุกให้ราคาที่ดินทำเลนี้พุ่งสูงต่อเนื่อง

ตั้งแต่เริ่มเผยโฉม “มาสเตอร์แพลน” วัน แบงค็อก ในปี 2560 ได้สร้างจุดขายความเป็น “ที่สุด” ในทุกมิติ ตั้งแต่ “ที่ดิน” และโครงการบน “ทำเลทอง” หัวมุมถนนวิทยุตัดถนนพระราม 4 เนื้อที่ 108 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ด้วยมูลค่าลงทุนสูงถึง 1.2 แสนล้านบาท เป็นมิกซ์ยูสใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พร้อมวางเป้าหมายเป็นหนึ่งในแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของโลก! เพื่อดึงดูดบริษัทข้ามชาติ นักท่องเที่ยว และคนไทยเข้ามาใช้บริการ ด้วยองค์ประกอบหลักอาคารสำนักงานเกรดเอ พื้นที่รีเทลชั้นนำ โรงแรมระดับลักชัวรี ที่พักอาศัย และพื้นที่ศูนย์กลางสำหรับกิจกรรมทางศิลปะและวัฒนธรรม

:: ไฮไลต์ “Signature Tower” ติด 1 ใน 10 ตึกสูงสุดในอาเซียน ::

หนึ่งในอาคารหลักในโครงการ คือ “Signature Tower” สูง 430 เมตร เมื่อแล้วเสร็จจะเป็น 1 ใน 10 อาคารสูงที่สุดในอาเซียน และสูงสุดที่สุดในประเทศไทย เป็นเดสติเนชั่นชมวิวพาโนราม่าของกรุงเทพฯ จะสร้างเสร็จเป็นตึกสุดท้าย ส่วนอาคารสำนักงานเกรดเอ มี 5 อาคาร พื้นที่ 500,000 ตร.ม. รองรับบุคลากรขององค์กรทั้งในประเทศและระดับนานาชาติตามมาตรฐาน LEED และ WELL 

ส่วนพื้นที่รีเทล มี 4 โซน พื้นที่ 180,000 ตร.ม. มีความแตกต่างกันและเชื่อมต่อถึงกันด้วยร้านค้าและร้านอาหารกว่า 450 ร้าน สร้างประสบการณ์รีเทลแปลกใหม่และแตกต่าง!

นอกจากนี้มี 5 โรงแรม ครบทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ระดับบูทีคโฮเทล โรงแรมเพื่อธุรกิจ ไปจนถึงซูเปอร์ลักชัวรี  โดย 2 โรงแรม เดอะ ริทส์-คาร์ลตัน และ แอนดาซ จะเปิดปลายปี2567

ส่วนที่เป็นเรสซิเดนท์หรู มี 3 อาคาร บริเวณทิศเหนือ เห็นวิวจากฝั่งถนนวิทยุและฝั่งสวนลุมพินีแบบพาโนรามา เป็นอาคารที่พักอาศัยระดับอัลตร้า ลักชัวรี และลักชัวรี่ โครงการกำหนดเสร็จสมบูรณ์ในปี 2570