‘อสมท’ ดึงเอกชนปั้นบิ๊กโปรเจกต์ 50 ไร่ พระราม 9 เคลียร์ข้อข้องใจทางเข้าออกมี 2 ด้าน

ท่ามกลางธุรกิจสื่อเผชิญความท้าทายหรือเป็น “ขาลง” การหารายได้เม็ดเงินโฆษณาเป็นโจทย์ยากขึ้นทุกปี ทำให้ภาคเอกชน แม้กระทั่งหน่วยงานรัฐวิสาหกิจต้องเดินหน้า “ปรับตัว” หาน่านน้ำใหม่ สร้างการเติบโต

.

“อสมท” มีความพยายามหลายปีในการทำที่ดินในมือซึ่งมี 3 แปลงใหญ่ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 เนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่ ย่านบางไผ่กว่า 59 ไร่ และย่านหนองแขม(ช่อง 3 เดิม) 40 ไร่ รวมมูลค่าเกือบ “1 หมื่นล้านบาท” หาแนวทางต่อยอดสร้างประโยชน์

หนึ่งในแปลงสำคัญคือ ที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลทองใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ยุครุ่งโรจน์บริษัทต้องการพัฒนาที่ดินเอง ภายหลังมีการทบทวนโครงการใหม่เป็นการเปิดกว้างให้นักลงทุน “เช่าดินที่ดิน” แทน แต่ต้องชะงักไปราว 5 ปี ความคืบหน้าล่าสุด อสมท ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น (Market Sounding) จากเอกชน นักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต่อข้อกำหนด และหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นเสนอโครงการให้เช่าเพื่อลงทุนพัฒนา และบริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์

.

นางสาวสุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายการเงิน และปฏิบัติหน้าที่ด้านการเงิน บริษัท อสมท จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 11 ก.พ.2569 บริษัทได้ทำมาร์เก็ต ซาวด์ดิง ซึ่งมีนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาฯ โบรกเกอร์ เข้าร่วมกว่า 40 ราย โดยภาคอสังหาฯ ล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 ราย

ทั้งนี้ อสมท แจงรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 มีมูลค่าสินทรัพย์หรือราคาที่ดินรวมกว่า 9,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเป็นการเทียบราคาตลาด (Market approach) ภายใต้เงื่อนไขผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่มีการปรับปรุงใหม่ ซึ่งจะประกาศใช้ภายในปี 2570 ทั้งนี้ ราคาที่ดินดังกล่าวถือว่าปรับขึ้นราว 20% เทียบกับผังเมืองเดิมซึ่งเป็นสีน้ำตาล

.

นอกจากนี้ อสมท ได้ชี้แจงรายละเอียดที่ดินแปลงดังกล่าว บางส่วนติดภาระจำยอมแต่ยังสามารถเข้าออกได้ โดยทางทิศใต้ติดถนนเทียนร่วมมิตร บริษัทได้ทำบันทึกความเข้าใจหรือเอ็มโอยูกับการไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)เพื่อเปิดทางเข้า-ออกกว้างด้านละ 20 เมตร และทิศเหนือที่ติดกับกระทรวงวัฒนธรรมมีทางเข้าออกกว้าง 14 เมตร ขณะเดียวกันยังมีที่ดินถูกรอนสิทธิกว่า 1 ไร่ จากการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ทำให้เหลือพื้นที่พัฒนาโครงการจริง 48 ไร่ 2 งานเศษ  

.

ขณะที่การพัฒนาโครงการ อสมท เปิดกว้างให้นักลงทุน แต่การเช่าที่ดินจะมีระยะเวลา 30 ปีเท่านั้น ซึ่งในแง่ของการลงทุนถือว่ามีความท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากการรับฟังความคิดเห็นพบว่านักลงทุนต้องการสิทธิการเช่าขั้นต่ำที่ 50 ปี

.

“สิ่งที่นักลงทุน ดีเวลลอปเปอร์ ถาม คือ กรณีผังเมืองปรับปรุงประกาศสีแดงล่าช้ากว่าปี 2570 เพราะมีผลต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก จึงต้องไปเพิ่มในการร่างข้อกำหนด ขอบเขตของการจ้างงาน หรือทีโออาร์ ปรับเกณฑ์ให้เหมาะสม รวมถึงการเช่า 30 ปี ซึ่งการคืนทุน ด้านการเงิน ถือว่ามีความหมิ่นเหม่มากในทางธุรกิจ เพราะที่ดินผืนใหญ่ด้วย อาจไม่เหมาะสมเท่าใดนัก แต่ อสมท ให้สิทธิคู่สัญญาเดิมเจรจาต่ออายุสัญญาก่อนรายอื่น เมื่อระยะเวลาโครงการให้เช่าที่ดินเหลือ 5 ปี หรือเจรจาปีที่ 25 เพื่อต่ออายุสัญญาได้อีก 30 ปี”

.

อย่างไรก็ตาม แผนการนำที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 เพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์มีอย่างต่อเนื่อง ทว่า 5 ปีที่ผ่านมากลับชะงัก ซึ่งปมปัญหาใหญ่คือ ทางเข้า-ออกของที่ดินดังกล่าว

.

“ปัญหาที่ผ่านมาคือ มีข่าวว่าพื้นที่ไม่มีทางเข้าออก รวมถึงผังเมืองที่เป็นสีน้ำตาล มีข้อบังคับเทศบัญญัติสร้างตึกสูงไม่ได้ พอปรับผังเมืองใหม่ จึงมีการทบทวนรายละเอียดใหม่เพื่อนำที่ดินมาก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด”

.

สำหรับแนวทางการให้นักลงทุนเสนอการเช่าที่ดินพัฒนาโปรเจกต์ภายในเดือนพ.ค. สรุปผลการคัดเลือกเดือนก.ค. และประกาศผู้ได้รับสิทธิเช่าเดือนต.ค.2569 โดยรูปแบบโครงการเปิดกว้างทั้งโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือที่อยู่อาศัย

.

อย่างไรก็ตาม หากไม่มีนักลงทุนสนใจยื่นเสนอโครงการเช่าที่ดินดังกล่าวบริษัทจะต้องกลับไปหารือภายในองค์กร เพื่อปรับเงื่อนไขให้ต่อยอดที่ดินประสบความสำเร็จ

.

“กรณีที่ไม่มีนักลงทุนยื่นซองประมูล อสมท จะยังไม่ลงทุนเอง แต่จะปรับเงื่อนไขทีโออาร์ให้เหมาะสม และการที่เราไม่พัฒนาโครงการเอง ไม่ร่วมทุน เนื่องจากบริษัทไม่เชี่ยวชาญ จึงเห็นควรนำที่ดินให้เช่า ซึ่งทำให้บริษัทรับรู้งบกำไรขาดทุนทันที”

ทั้งนี้ การนำที่ดินมาทำให้เกิดประโยชน์สูงสุด เป็นหนึ่งในการนำร่องของ อสมท เพื่อหาน่านน้ำใหม่ หรือ S-curve จากธุรกิจไม่ใช่สื่อ(Non-broadcast) หากทุกอย่างเป็นไปตามที่กำหนดไว้ บริษัทจะได้รับผลตอบแทนทั้งค่าแรกเข้า ค่าเช่ารายปี ส่วนแบ่งรายได้ โดยคาดว่าการรับรู้รายได้ค่าแรกเข้าจะเป็นปี 2570

.

การมีรายได้เข้ามา บริษัทยังวางแผนนำไปเงินลงทุนขยายธุรกิจ Non-broadcast อื่นที่มีศักยภาพ เช่น หลักสูตรอบรม MCOT Academy ที่ผลตอบรับดีมาก รวมถึงการนำคลังภาพ คอนเทนต์ที่มีไปสร้างรายได้ ซึ่งจะมีการผนึกพันธมิตรต่างประเทศมาเสริมแกร่ง

.

“เราคาดหวังมีเงินสดมาต่อยอดธุรกิจ Non-broadcast การนำที่ดิน 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ให้เช่าคือจุดตั้งต้น หากบริษัทไม่มีเงินลงทุน การขยาย S-Curve อื่นจะยาก”

.

นอกจากนี้ อสมท ยังมองรายได้จากการเช่าที่ดิน 50 ไร่ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญขาดทุนภายในปี 2571 จากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ขาดทุนอย่างต่อเนื่อง ส่วน 9 เดือน ปี 2568 มีรายได้รวมกว่า 800 ล้านบาท ขาดทุน 175 ล้านบาท โดยตัวแปรสำคัญยังเป็นธุรกิจสื่อที่เป็นขาลง และแนวโน้มปี 2569 ธุรกิจสื่อจะไม่เติบโต เนื่องจากคนรุ่นใหม่ไม่ดูทีวี ไม่ฟังวิทยุ มีเพียงผู้สูงวัยหรือเจเนอเรชันซิลเวอร์เอจที่ยังดูทีวี

.

อย่างไรก็ตาม การหาน่านน้ำใหม่จากธุรกิจ Non-broadcast อสมท ต้องการให้มีสัดส่วนรายได้ 25-30% ในปี 2571

.

ChatTalks…คุยธุรกิจ คิดให้เป็น

www.facebook.com/chatchaitalk

Tel.092-387-1241 , 

Line ID : ChatTalks

Email : kittisak1241@yahoo.com