พฤกษา พลิกเกมอสังหาฯ เช่าที่ดิน 30 ปี ปั้นอพาร์ตเมนต์แทนขายบ้าน

ในวันที่คนไทยจำนวนมากเริ่มรู้สึกว่า “บ้าน” และ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นของไกลตัวผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลับเริ่มมองเห็น “โอกาส” จากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปเมื่อกำลังซื้อหด ดอกเบี้ยสูง หนี้ครัวเรือนพุ่ง คนรุ่นใหม่จำนวนมากจึงเลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อขาด” และนี่กำลังทำให้เกมอสังหาฯ ไทย เปลี่ยนครั้งใหญ่ จากเดิมที่แข่งกันขายบ้าน

.

:: จาก “ที่ดินร้าง” สู่สินทรัพย์สร้างเงินสด ::

หนึ่งในปัญหาใหญ่หลังการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เจ้าของที่ดินจำนวนมากแบกรับต้นทุนถือครองสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ยิ่งปล่อยร้างนาน ภาษียิ่งขยับแบบขั้นบันได กรณีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท หากปล่อยว่าง อาจเสียภาษีสะสมเกือบ 5 ล้านบาท ใน 30 ปี แต่ถ้านำที่ดินให้เช่าระยะยาวกับ “พฤกษา” เจ้าของที่ดินอาจมีรายได้เฉลี่ย 600,000 บาทต่อปีหลังหักภาษี ยังเหลือรายได้สุทธิราว 570,000 บาทต่อปี

.

ตลอดสัญญา 30 ปี หมายความว่า ที่ดินผืนเดิมอาจสร้างกระแสเงินสดสะสมกว่า 17 ล้านบาท โดยที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม จึงเป็นเหตุผลที่โมเดล “เช่าที่ดินระยะยาว” ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะในมุมเจ้าของที่ดิน คือการเปลี่ยน “ภาระภาษี” ให้เป็น “รายได้ประจำ”

:: จาก “ขายบ้าน” เป็น “เจ้าของกระแสเงินสด” ::

ในอดีต โมเดลธุรกิจอสังหาฯ ไทย ซื้อที่ดินสร้างบ้านหรือคอนโดแล้วขายขาด รายได้จึงขึ้นอยู่กับยอดโอนเป็นหลัก แต่เมื่อเศรษฐกิจชะลอแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ กำลังซื้อคนรุ่นใหม่ลดลง โมเดลเดิมเริ่มมีความเสี่ยงมากขึ้น สิ่งที่ “พฤกษา” กำลังทำจึงไม่ใช่แค่เปิดอพาร์ตเมนต์ให้เช่า แต่คือการเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ของบริษัทจาก “รายได้ก้อนครั้งเดียว”ไปสู่ “รายได้ประจำระยะยาว”

.

ผ่านบริษัทลูก “อินโน โฮม คอนสตรัคชั่น” หรือ IHC ที่ตั้งขึ้นมาเพื่อรุกตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยเฉพาะ ภายใต้แบรนด์ “iPlern” โดยใช้ทั้งที่ดินเดิมของพฤกษารวมถึงโมเดลเช่าที่ดินจากเจ้าของภายนอก 30 ปี ก่อนนำมาพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในทำเลรอบมหาวิทยาลัย แหล่งงาน และนิคมอุตสาหกรรม

.

:: “เช่า” เทรนด์ใหม่ของคนไทย ::

สิ่งที่น่าสนใจคือตลาดอพาร์ตเมนต์กำลังโตสวนทางตลาดขายบ้าน สาเหตุสำคัญมาจากต้นทุนการใช้ชีวิตที่สูงขึ้น คอนโดราคา 2-3 ล้านบาท ในวันนี้ ต้องใช้เงินดาวน์ต้องผ่อนยาวและยังต้องผ่านเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ขณะที่คนรุ่นใหม่จำนวนมากเริ่มให้ความสำคัญกับ “ความยืดหยุ่น” มากกว่า “ความเป็นเจ้าของ” 

.

:: โมเดลใหม่ ลงทุนน้อยกว่า คืนทุนเร็วกว่า ::

อีกเหตุผลสำคัญที่ “พฤกษา” รุกตลาดอพาร์ตเมนต์ คือ “ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า” การพัฒนาคอนโดขนาดใหญ่ต้องใช้เม็ดเงินจำนวนมากใช้เวลาขาย และมีความเสี่ยงจากสต็อกค้าง แต่อพาร์ตเมนต์ให้เช่าทยอยสร้างได้เป็นเฟส เช่น เริ่ม 2-3 อาคาร ก่อนหากดีมานด์ดี จึงค่อยขยายเพิ่ม

.

โดยเฉพาะในโซนอุตสาหกรรมภาคตะวันออก อย่างชลบุรีและระยอง ที่มีแรงงานจำนวนมากไหลเข้าต่อเนื่องโมเดลนี้จึงช่วยลดความเสี่ยงได้มากขณะเดียวกันยังสร้างกระแสเงินสดรายเดือนกลับเข้าบริษัททันทีหลังเปิดดำเนินการ

.

:: ชลบุรี-ระยอง สนามใหญ่ธุรกิจเช่า ::

“พฤกษา” โฟกัสโซนอุตสาหกรรมตะวันออกโดยเฉพาะชลบุรีและระยอง ซึ่งมีการขยายตัวของโรงงานคลังสินค้าโลจิสติกส์ รวมถึงธุรกิจ Data Center เข้ามาลงทุนมากขึ้น แรงงานและพนักงานระดับกลางจำนวนมากต้องการที่พักราคาจับต้องได้ ใกล้ที่ทำงาน ทำให้อพาร์ตเมนต์เป็นสินค้าตอบโจทย์ที่สุด

.

ปัจจุบัน “พฤกษา” พัฒนาแล้วหลายโครงการในพื้นที่บ่อวิน และมีแผนขยายต่อเนื่อง รูปแบบการลงทุนจะค่อยๆ สร้างทีละ 2-3 อาคารก่อนขยายเป็น 10 อาคารตามดีมานด์จริง